| 土地调控 政策“空子”有待填补 |
| 2006-10-19 23:03:16 郑琛 |
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１０月１６日，国土资源部人士透露，《土地出让金收支管理办法》基本修订完成，待国务院审批后执行。这意味着土地出让金收益将重新划分。而在此前的９月份，一系列关于土地的调控政策频频出台。一系列动作，让土地这根弦更加拨动市场的敏感神经—— 动态 土地新政频频出台 ９月５日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》正式发布，这一政策迅速被业界解读为国家一系列土地新政中的最高指令。 ９月１１日，有媒体报道了国土资源部政策法规司司长甘藏春对国务院发出土地追加令所作出的这样的预测：中国的土地价格总水平预计将提高近５０％。一石激起千层浪，这一信息引发市场强烈反响。这一观点的发表无疑对未来土地价格走势指明了方向。 ９月１２日，国土资源部立马出面澄清事实：“地价将涨５０％”纯属误读。甘藏春表示上涨５０％指的是原来低价出让的工业用地。 这场“误读”风波颇具戏剧性。不管“地价上涨”消息是否被误读，但是有一点是可以肯定的，在新一轮的土地调控中，“地根紧缩”显而易见。 ９月２０日，来自国土资源部的消息说，刚刚上报的《全国土地利用总体纲要》在９月６日的国务院第１４９次常务会议上未获通过，而通不过的原因是国务院对《纲要》中提出的耕地保护指标不满意，由此可见国家对土地政策的重视程度。 ９月２２日，福建省政府办公厅转发福建省建设厅等部门发布的《关于进一步完善住房供应体系规范和促进房地产市场持续健康发展若干意见的通知》。对控制我省土地利用、住房供应结构、房价，以及房地产市场监管提出一系列措施。 １０月１６日，大半年来被国土资源部视为头等大事之一的土地出让金重分方案，终于进入最后冲刺阶段。据国土资源部人士透露，一份名为《土地出让金收支管理办法》的文件，已基本修订完成，待国务院审批后，未来几个月内可正式下发。 …… 国家对于土地调控持有坚决的态度，但是一些事实却不得不让我们正视它。虽然自国八条以来地价调控政策不断，但是地价、房价并没有因此得到有效控制，那么“地根紧缩”究竟是平抑房价的良药，还是推动房价上涨的催化剂？ 现象地价调控：重拳打在棉花上？ 我们可以发现，在国家与地方土地新政的刺激中，开发商对今后土地价格的心理预期反而提高，并使得当前各地的土招拍挂中“天价地块”不断出现。９月份以来，国内不少地方都出现了新的“地王”，福州一线开发商在土地招拍会上两破价格纪录便是证明。９月６日，福州拍卖三幅金山土地，面积从９８亩到３２３亩不等。当日，前来光顾的９家企业都是拍卖场上的常客，老主顾，算是福州本土房地产界的“大鳄”，他们疯狂“抢地”。他们的慷慨解囊，再次刷新了金山土地的价格记录，每亩成交价分别为２４４万元、２５８万元和２８４万元，与去年该区域土地价格相比，每亩单价至少上涨了４０－８０万，涨幅在３０％左右。９月１２日晚７时，福州又有三幅土地高价拍出，每亩分别以３５７万、３９９万、４８２万成交，均打破了金山和五四北区域每亩单价最高纪录。 可以说，土地新政的陆续出台，并没有对土地交易市场带来立竿见影的效果，同时，房地产的金融风险也并没有因此而降低。因为，凡是敢以高价取得土地的开发商，均是可以取得银行大额度贷款授信的品牌开发商。在“高地价”的帽子下，房价也并没有因此得到有效控制，今年上半年福州的房价涨幅仍然超过了１０％。 但是，无论开发商拿地的价格是多高，建成房子后，它始终都要摆到台面上，交由市场来检验它的合理性。如此高昂的房价必须要有众多元素来支撑，例如市场的现实需求、市民对房价的承受能力、一个地区经济的增长速度等等，一旦缺少了这些支撑高房价的元素，那么被人为炒作出来的高价房将面临市场严峻的考验。 观点关键在于堵住政策“空子” 国家对房地产市场的宏观调控正在按部就班地进行，但是政策的执行并不那么尽如人意，难以触动房地产市场中的利益群体。因此这些杀手锏式的土地调控策略能否落实执行成为核心问题。 以闲置地块政策为例，在９月２２日转发的《通知》中，我省出台的政策再次收紧土地“闸门”。对已签订土地使用权出让合同的宗地，超过合同约定的动工开发日期满一年而未动工的，征收相当于土地使用权出让金２０％以下的土地闲置费；对闲置两年以上的，无偿收回土地使用权。然而这些政策实际上并不是新鲜事，政府对闲置用地早就制定了相关的处置办法。但是在实际操作过程中，许多囤积了大批量土地的开发商都是钻政策“空子”，对土地进行分期开发。举例而言，一幅１０００亩的地块，只要象征性地开发５０亩，就算地块已经开工，不属于闲置地块，而政府在征收土地闲置费或收回土地权时就会面临回收地块的尴尬。 另外，违规的开发商企业能否受到相应的处罚，相关职能部门是否具有足够魄力将违规操作的闲置土地收回，这些问题都还有待观察。“除了土地供应，如何对拍出的土地实施适时监管，却成为了各地都面临的一大难题。”相关主管部门的一位负责人曾向记者提到，虽然《闲置土地处置办法》、“国十五条”以及福州的相关规定，都明确要求严查闲置土地，但在日常的管理中，由于牵扯的关系很多，想要完全照章实施，确实很困难。这位负责人表示，如果这些土地没有处理好，就会助长开发商的囤地势头，为了降低风险，倘若开发企业都纷纷如此效仿，势必导致土地开发量减少，将会从源头上助涨房价。 再以政府“提高征地费用、新增建设用地有偿使用费、土地使用税和耕地占用税标准”为例，是否能实现只压缩政府收入，不影响土地拍卖价格的目的？ 地产研究专家认为，要使调控不变成“空调”，必须要跟踪土地开发进度，一旦存在违规行为，就立即向社会公布；明确动工时间，对于存在有意拖延的开发企业，必须予以严惩；加大闲置土地的清理力度，引入社会监督机制；及时、准确公布土地和房地产交易出让信息；严格执行９０平方米以下占７０％以上的政策，并接受监督；鼓励开发商开辟低价房；公布各地区，尤其是新区的空置率情况。 |