□ 刘颖文
在房产拍卖过程中,当承租人的优先购买权和共有人的优先购买权发生冲突时，应以何者为重呢？
这里面涉及到两个优先购买权的问题，从法理上弄清这两个优先购买权的含义，是解决问题的关键。
关于房屋承租人的优先购买权问题，依据民法理论，所有权是所有人对其财产享有的占有、使用、收益、处分的权利。上述权利既可以依所有人的意志由所有人本人行使，也可以由所有人以外的其他人行使，即所有权与所有权权能的分离。例如：承租人可以占有、使用租赁物，信托人可以以自己的名义按照信托文件占有、处分信托财产。所有权与所有权权能的分离并不意味着所有人丧失所有权，而恰恰相反，这种分离本身正是所有权人行使所有权的表现。
在实际生活中，所有人正是通过各项权能的分离与回复，发挥财产的效益，以满足自己生产和生活的需要。在租赁关系中，出租人将财产出租给他人，由他人占有、使用，自已收取租金。从所有人角度来讲，这是其所有权实现的方式，从承租人角度而言，则可以满足其生产、生活的需要。租赁合同中，标的物的使用权与租金实现对待转移，这种特殊的商品交换，并不是一次性实现，而是逐渐、持续地实现，在交换过程的一定期限之内，承租所给付的租金，仅是该期间物的使用所增加的“消耗”掉的价值，在房屋等不动产租赁中，不动产租赁权虽系债权债务关系，但为平衡当事人之利益，兼及保护经济上力量相对弱小的一方，该权利在一定程度上已产权化，即承租人依其使用权，可以对抗他人，其中包括出租物的所有人，在出租物买卖的场合，租赁不受影响。房屋租赁合同，是出租人将房屋提供给承租人使用，承租人给付约定的租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。房屋租赁合同是一种双方的法律行为，合同一旦生效，承租人即取得了房屋的占有权和使用权，出租人虽然保留所有权，但因所有权权能的部分分离，使其所有权受到承租人使用权的一定限制。
《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”
国务院《城市私有房屋管理条例》第十一条规定，“房屋所有人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”
最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见试行》第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房