拍卖协议不等于产权文件
2004年7月，黄小姐通过拍卖方式以40万元的价格购得海珠区宝岗大道某大厦一套12楼单位，并与拍卖行签订了拍卖协议，协议约定2004年8月底前办妥过户手续。随后，黄小姐通过中介公司的介绍，，以45万元的价格将房屋出售给李先生，并在合同上承诺10月前将产权过户至李先生名下。然而，直至11月底，黄小姐仍未能取得房屋产权，更不用说过户至李先生名下了。无奈之下，李先生一纸诉状将黄小姐告上法庭，要求黄小姐按合同约定承担违约责任并赔偿损失。
律师点评：
中原地产法律部的专业人士表示，合法的产权文件包括经监证的预售契约以及房产证，而拍卖成交确认书或拍卖协议不属产权文件。本案中，黄小姐与拍卖行签订的拍卖协议是否能履行是处于不确定状态，因此黄小姐不是房屋的合法权人，她无法对房屋行使处分权，从而无权在未取得房产证的情况下出售房屋。因此，黄小姐与李先生签订的合同是无效合同，李先生无法依据该无效合同要求黄小姐承担违约责任，但根据法律规定，当事人应根据过错责任原则对因无效合同而产生的损失承担相应的责任。不过，如果法院开庭前房屋已过户至黄小姐名下，则合同有效，黄小姐应按合同约定履行相关义务。
(黄 丹)